Sekkei Jimusho? 
設計事務所に依頼?

設計事務所に依頼するのにコネクションや紹介は必要ありません。雑誌で特定の物件を見て、ホームページをチェックして、メールで依頼される方がほとんどです。かつては敷居が高いイメージがありましたが、最近は若い方の依頼も増え、日本も建築家の職能が一般化してきたと感じられます。

設計事務所を選ぶ視点は、全体的に作風が好きか、サイトなどからにじみ出てくる人柄から上手く付き合えそうか、ある程度の実績があるか、といったことだと思います。プロではない人がプロを選ばなければならないので大変ですが、にわか勉強して複数のプランを比較するといった自身がプチ・プロ化する方向より、人を選ぶという直感的な視点の方がより良い結果をもたらすと思います。

予算が少ないことが気になる場合は、とりあえず問い合わせてみるのが良いです。

土地が未定の場合、一緒に土地を探すのはいいことです。大抵の場合、全体予算は限られていますから、一般 には敬遠される土地を安く買い、その特徴を活かした設計をおこなうという方法をとれるからです。そうでなくても、専門家によって法的制限や都市インフラのチェックをすることになるので購入に安心感があります。土地が見つかったら設計を依頼するということであればお付き合いいたします。

ところで、設計料は高いでしょうか? 設計料によって得られるのは、オリジナルな空間、見積チェックによる無駄 の排除、監理による安全性の確保、です。単にコスト的な側面だけみても、地盤がらみの無駄な工事はあり得ませんし、見積チェックで設計料程度の金額は優に減額してしまいます。また、監理において建て売りレベルで起こるようないわゆる手抜き工事も入り込む余地がありません。コストはオリジナリティ以外の部分で十分もとは取れる感じです。

 

 

Flow
建物が出来るまでの流れ
建物が出来るまでの流れと期間は以下の通りです。ただし、期間は、住宅・小規模な建物の場合で、あくまでも「目安」です。一品生産ですので、個別のプロジェクトの難易度、規模、施主の考え方等で大幅に異なります。  

基本設計:通常3〜4カ月
実施設計:3〜4カ月
見積、見積調整、確認申請:2〜3カ月
工事期間:7〜10カ月程度

設計契約をおこなってから引渡しに至るまで、非常に単純な建物で、かつ、基本設計や詳細の決定が迅速に決定できたとして、最短で、1+2+2+7=12カ月です。オクトーバーで最も典型的なケースで、2.5+3+2.5+8=16カ月程度です。


基本設計

設計契約を結ぶとまず基本設計が始まります。基本設計とは、強いて言えばいわゆる間取りの決定に近いもので、基本的な3次元的プランニングの決定のことです。建物の基本形、構造、動かせない壁、主たる開口部が決まります。基本設計が終了した後に、これらを大きく変更することは困難です。基本設計期間中に数回の打合せをおこないます。


実施設計

基本設計が終わると、実施設計に移行します。実施設計とは、実施設計図を作成することで、見積および工事が可能な詳細が記された図面です。この段階で、各仕上げ、家具類の基本的詳細、電気、設備の具体的決定をおこないます。数回の打合せが必要です。


見積、見積調整、確認申請

実施設計が終わると、その図面を初回見積版として見積を開始します。見積は、通常、相見積(複数の会社)とします。 初回見積は4週間程度で出てきます。見積方法の違い等をチェックの上、金額を主体に総合的に判断して1社に絞り、見積調整を開始します。見積調整とは、仕様、程度、数量、単価のミスチェックや見直し、設計内容の変更等により、予算に近づけることです。オクトーバーでチェック、変更した内容を、当の施工者に渡し2回目の見積を依頼します。2週間程度で2回目の見積が出てきますので、その結果をもとにさらに減額変更をおこない、最終金額の目標を定め、再度見積を依頼、契約金額を確定させ、工事契約に進みます。 見積調整中に数回の打合せを要します。

初回見積をチェックをした時点で、確認申請をおこないます。確認申請とは、建物を建てるための法的手続きで、現在は役所(建築指導課)か民間の確認機関でおこなうことができます。オクトーバーの設計の場合、役所では非常に時間がかかるため、民間の機関でおこないます。通常、工事契約までに確認がおります。法は各機関、あるいは主事の見解により「運用」されるという現実がありますので、見解の相違により変更を求められる場合があります(事前相談をおこないますから、通常、大きなものはありません)。その場合は、見積調整期間中に反映させます。


工事期間

地鎮祭にはじまり、着工、上棟、引渡し、駄目・未済工事の完了という流れで進みます。これ以降、現場で起こることがらについては基本的に工事管理者(現場監督)が責任を負います。

まず地鎮祭ですが、おこなうかどうかは任意です。重要なのは、対外的な最終責任者である施主による近隣挨拶です。地鎮祭終了後、その足で施工者と一緒に挨拶にまわります。当の近隣とは、当該敷地に隣接する土地にお住まいの方および前面道路を挟んだ迷惑をかけそうな方で、施主がリストアップします。不在の場合は日を改めて、予定した全ての近隣の方にもれなく挨拶します。後日の場合、施工者と一緒でなくてもかまいません(施工者は施工者でまわります)。

地鎮祭後しばらくして着工しまが、着工日とは形式上の起算日で、実際に土をいじるのは、工場での矩体がらみの製作スケジュールから逆算されますので、すぐには現場で何かが始まるわけではありません。

上棟は屋根までの主要構造が立ち上がった時のことで、上棟式をおこなうかは任意です。木造でなければ、おこなわないことも多くなりました。ただ現場の人たちの労をねぎらう機会として、食事や挨拶をするのは、施主として良いことだとは思います。上棟のみならず、現場に足を運ぶ際には、みんなが自分のために働いてくれていることに感謝し、差し入れをするぐらいの気持ちを持ちましょう。

その後、屋根工事、外壁工事、外部建具工事となり雨が屋内に入らなくなったら、ラストスパートの内装工事、家具等の工事となります。ほぼ完成の時点で、施主による竣工検査、可能な駄目直しを経て、引渡しになります。その後、残った駄目工事、未済工事がポツポツとおこなわれ、工事の一応の終わりとなります。



Cost
建築費

建築費(工事費)について

オクトーバーの建物は「高そうに見える」そうです。そこで参考までにコスト情報をリストアップしました。実質の地業、基礎、照明、キッチン、造作家具、外構 等を含みます。エアコンおよびカーテン類は含みません(ただしEはエアコン含む)。

坪単価というものは、あくまで参考にすぎません。地盤状況、地下水位、地 形、レベル、建物重量、地階の有無、主要構造、面積等、それぞれのケースで全く異なっており、単純な比較は出来ません。

仮称 施工年 主要構造 規模 施工面積 (地下比率) 総工費 坪単価
A 2000 S造+RC造 地上2階 地下1階 46.2 (44%) 3142 68.0
B 2002 S造 地上3階 地下0階 56.1 (00%) 2800 49.9
C 2003 RC造+S造 地上2階 地下1階 47.5 (50%) 2940 61.9
D 2003 木造+RC造 地上2階 地下1階 89.6 (10%) 4270 47.6
E 2003 RC造+S造 地上2階 地下0階 69.9 (00%) 6200 88.7
F 2004 S造 地上3階 地下0階 38.6 (00%) 3150 81.6
G 2005 RC造 地上1階 地下1階 34.7 (75%) 2600 74.9
H 2005 RC造 地上3階 地下0階 35.6 (00%) 3030 85.1


註:
プライバシーの観点から建物名は明示していません。
建設物価の変動は無視できない要素です。
主要構造は、S造:鉄骨造、RC造:鉄筋コンクリート造。
施工面積:屋内車庫等を含む面積。単位は坪。
総工費:単位は万円。税別。

ハウスメーカーや地場工務店がつくる定型化された内容の木造在来工法で、上物(地形、地盤状況に左右されない地面より上の部分)のみの場合でしたら坪単価 によってだいたいのコストパフォーマンスを比較することは可能です。

その場合、グレード、基礎・地盤改良の実際のコスト、地下 の有無、主要構造、基本的な外構、設備機器、照明その他を同等の状態になるように調整して考える必要があります。

ハウスメーカー等の単価を比較したサイト をご覧頂くと分かりますが、安いといわれるものでも、最終的な単価はやはりそれなりに掛かっていることがわかります。